L’immobilier est un investissement populaire en Suisse, et pour cause. Il offre un certain nombre d’avantages, notamment une rentabilité potentielle élevée, une diversification du patrimoine et représente un actif tangible offrant des perspectives de croissance à long terme.
Il existe plusieurs stratégies d’investissement immobilier, dont l’achat-vente. Cette stratégie consiste à acheter un bien immobilier, à le valoriser, puis à le revendre avec une plus-value.
Les avantages de l’achat-vente immobilier
L’achat-vente immobilier présente un certain nombre d’avantages, notamment :
- Une rentabilité potentielle élevée : La plus-value réalisée lors de la revente du bien peut être très importante, en fonction de l’évolution du marché immobilier et surtout du prix d’achat obtenu.
- Un retour sur investissement liquide et rapide : Il est possible de revendre le bien relativement rapidement (moins de 6 mois) en fonction de la situation du marché et de l’attrait du bien.
- Une diversification du patrimoine : L’investissement immobilier permet de diversifier son patrimoine et de limiter les risques de volatilité.
Les inconvénients de l’achat-vente immobilier
L’achat-vente immobilier comporte également quelques inconvénients, notamment :
- Un risque accru : En cas de baisse du marché immobilier, le bien peut être revendu à un prix inférieur à celui auquel il a été acheté. Les corrections de valeur peuvent survenir à court terme.
- Un investissement nécessitant des connaissances : Il est important de bien connaître le marché immobilier et de savoir comment valoriser un bien avant de le revendre. Dans ce genre d’opération, il faut être capable de projeter rapidement les coûts engendrés par la revalorisation afin de déterminer la marge bénéficiaire résiduelle.
Avez-vous plutôt l’âme d’un trader ou d’un investisseur ?
Si l’on devait faire le parallèle avec les marchés boursiers, la stratégie achat vente consisterait davantage à du trading à court terme – telle que l’achat d’un titre pendant un « creux » du marché puis sa revente à un prix plus élevé – qu’à un investissement à travers lequel on aspire à une participation au succès de l’entreprise à long terme en misant sur les dividendes.
Pour faire simple, une stratégie locative consiste à patiemment encaisser les loyers et attendre que le bien prenne de la valeur au fil du temps telle une action prometteuse tandis qu’une stratégie achat-vente a pour but de dégager une plus-value rapidement en recherchant un levier plus conséquent.
Sur les marchés boursiers toujours, il est bien connu que la patience est la mère des vertus… En revanche les pilotes ayant empruntées l’autoroute menant à la fortune ont pris des risques plus élevés pour y parvenir. Il est question ici de choisir la meilleure stratégique correspondant à son tempérament.
Acheter au bon prix et faire preuve d’imagination
L’un des facteurs clés de la réussite de l’achat-vente immobilier est d’acheter au bon prix. Pour cela, il est important de faire une étude de marché locale afin de connaître les prix pratiqués dans la région où le bien est situé. Il est également important de négocier le prix de vente avec le vendeur puis de maximiser la surface ensuite grâce aux transformations ou réaffectations possibles.
Par exemples, redimensionner les appartements, réagencer les pièces, ajouter des places de parking/garages ou créer un appartement sous les combles constitueraient autant d’optimisations possibles de l’objet.
Acheter en son nom propre ou en société ? Veillez aux incidences fiscales.
La stratégie d’achat-vente immobilier peut être mise en œuvre en son nom propre ou en société. L’achat en société présente certains avantages, notamment au niveau de l’imposition.
En effet, la plus-value réalisée lors de la revente du bien est imposée au taux d’imposition des sociétés, qui est généralement inférieur au taux d’imposition des particuliers. En matière immobilière, les incidences fiscales sont telles que ce sujet sera abordé dans un prochain article sur mon blog.
Exemple de stratégie d’achat-vente immobilier
Voici un exemple simplifié d’une stratégie d’achat-vente qui pourrait être mise en œuvre en Suisse :
- Acheter un appartement ancien dans une zone en développement
- Rénover l’appartement pour le mettre aux normes actuelles (énergétiques et esthétiques)
- Revendre l’appartement avec une plus-value de 20 %
Ce type de stratégie peut être très rentable, mais il nécessite une bonne connaissance du marché immobilier et des travaux de rénovation car l’enveloppe totale sera déterminante dans le succès de l’opération.
Conseils
Voici quelques conseils pour réussir l’achat-vente immobilier :
- Faites vos recherches : Avant de vous lancer, prenez le temps de faire vos recherches sur le marché immobilier local et comparez les différentes typologies et affectations possibles, les prix au m2 et la valorisation possible après travaux
- Réseau : Osez parler de vos projets ! C’est bien souvent grâce au bouche-à-oreille que les affaires les plus lucratives se concrétisent
- Négociez : N’hésitez pas à négocier le prix de vente du bien avec le vendeur. Prenez la mesure de sa réalité, de son besoin et soyez rapide.
- Vitesse : cet argument joue en votre faveur, une fois votre décision prise, agissez rapidement. Ayez un partenaire de financement fiable qui vous suit et évidemment la liquidité pour vous lancer
- Faites appel à une équipe solide : Entourez-vous de partenaires fiables, le succès de l’achat-vente est étroitement lié à la qualité du travail fourni et à l’exécution des finitions
Conclusion
L’achat-vente immobilier est une stratégie d’investissement qui peut être très rentable, mais elle nécessite une bonne préparation et une certaine connaissance du marché immobilier. Il est important de bien évaluer les avantages et les inconvénients de cette stratégie avant de se lancer.
Pour maximiser les chances de réussite, la qualité et la compétence des différents acteurs faisant partie de votre écosystème est fondamentale. Architecte, artisans, courtier et institut de financement sont autant de facteurs clés de succès.